家賃滞納への大家の対応Q&A｜何か月で退去？催告・解除の手順と鍵交換の注意点

※本記事は、リスク法務実務研究会の会報誌に当事務所の弁護士が寄稿した「賃貸借契約におけるトラブル」コラム（2018年4月号〜2019年4月号・全13回）の内容を、2026年10月時点の法令に合わせて再構成したものです。明渡し訴訟と強制執行については「家賃滞納の強制退去の流れと費用」で解説しています。

「入居者の家賃滞納が続いている」「連絡しても反応がない」。アパートやマンション、オフィスビルの大家さん・管理会社から多く寄せられるご相談です。家賃滞納への対応を誤ると、解除が認められなかったり、逆に大家さんが慰謝料を請求されたりすることもあります。

この記事では、福岡の弁護士が、家賃滞納が何か月で解除・退去を求められるかの目安、催告から解除までの手順と通知書の文例、連絡が取れない入居者への対応、鍵の交換や特約の注意点を、Q&A形式で解説します。

この記事の要点

• 家賃滞納で賃貸借契約を解除するには、大家さんと入居者の信頼関係が壊れたといえることが必要です。目安は3か月分程度の滞納です。
• まずは内容証明郵便で支払を催告し、期限内に支払がなければ解除する、という手順を踏みます。
• 連絡が取れない場合は、郵便受けやメーターなどで居住の実態を調査し、記録を残します。
• 滞納があっても、無断で鍵を交換したり荷物を処分したりしてはいけません。慰謝料を請求されるおそれがあります。
• 「1か月の滞納で即時解除」「鍵を替えて荷物を処分できる」といった特約は、裁判では効力が認められない可能性が高いです。

Q1. 家賃滞納が何か月続けば、契約を解除して退去を求められますか？

A. 法律に何か月という決まりはありませんが、実務上は3か月分程度の滞納が一つの目安です。1か月分の滞納だけでは、解除が認められないことが多いと考えられます。

建物の賃借人は借地借家法などで強く保護されており、契約違反があっても直ちに解除できるわけではありません。裁判で解除が認められるには、大家さんと入居者との信頼関係が破壊されたと評価されることが必要です（いわゆる信頼関係破壊の法理）。

• 家賃の不払いは、信頼関係の破壊を示す最も分かりやすい事情です。
• 連続3か月の不払いのほか、遅れながら半額ずつ支払う入居者の場合は、未払いが累積して3か月分に達した時点が目安になります。
• 支払を催告されたのに支払わなかったという事情も、信頼関係の破壊を基礎づける要素になります。

これはオフィスや店舗の賃貸でも同じです。「早く退去してもらって、より高い賃料で次の入居者を探したい」という場合でも、滞納の程度が軽ければ解除は難しいのが実情です。

騒音などの迷惑行為を理由に退去を求められるか

騒音やごみ出しのルール違反なども解除の理由になり得ますが、裁判では騒音の程度や注意・交渉の経緯を証明する必要があり、立証は簡単ではありません。こうした入居者に家賃滞納もある場合は、客観的に証明しやすい家賃滞納を理由に解除を検討するのが現実的です。迷惑行為に悩んでいる場合は、録音や注意した日時の記録を残しておきましょう。

Q2. 家賃滞納が始まったら、まず何をすればよいですか？

A. 滞納の状況と金額を整理したうえで、内容証明郵便で「期限までに滞納分を支払うこと、支払わなければ契約を解除すること」を通知（催告）します。

民法上、契約を解除するには、原則として相当の期間を定めて支払を催告し、その期間内に支払がないことが必要です。催告の期間は1週間から2週間程度が一般的で、裁判でも短すぎるとされることはまずありません。催告と解除の通知は、届いたことと内容を証明できる内容証明郵便（配達証明付き）で送ります。

家賃滞納の催告書（解除予告付き）の文例

※賃料の支払だけを求め、解除の予告まではしない書き方もあります。契約書の解除条項や連帯保証人の有無に合わせて調整してください。

Q3. 催告した後は、どう対応すればよいですか？

A. 期限内に支払われたかどうかで対応が分かれます。支払われなければ契約は解除となり、退去の交渉、それでも応じなければ明渡し訴訟に進みます。

期限内に支払われた場合

期限内に滞納分が支払われれば、解除は難しくなります。ただし、こうした入居者は滞納を繰り返すことが多いため、次からは数日の遅れでもすぐに督促し、催告の記録（内容証明郵便）と入金の履歴を保存しておきましょう。度重なる遅れは、将来の解除の際に信頼関係の破壊を裏付ける事情になります。

支払われない場合：退去の条件を書面で合意する

入居者と話ができるなら、任意の退去を求めます。連帯保証人がいれば協力を求めることも有効です。退去の合意では、次の点を書面で決めておきます。

1. 退去日
2. 退去日における鍵の返却
3. 退去日に残された荷物の所有権を放棄すること（処分してよいこと）
4. 原状回復費用の清算
5. 未払い賃料の支払方法
6. 連帯保証人による保証

未払い賃料の回収は、支払能力のない入居者からは現実には難しいことが多いものです。まずは退去してもらい、優良な入居者を早く入れることに主眼を置くほうが、結果的に損失を小さくできる場合が少なくありません。

支払も交渉もない場合：早めに明渡し訴訟へ

支払もなく、退去の交渉にも応じない場合は、裁判で明渡しを求めることになります。「そのうち出ていくかもしれない」と様子を見ても、滞納期間が延びるだけです。早めの提訴をおすすめします。訴訟と強制執行の流れは「家賃滞納の強制退去の流れと費用」で解説しています。

Q4. 入居者と連絡が取れず、内容証明郵便も受け取りません。どうすればよいですか？

A. まず、その部屋に実際に住んでいるかを調査し、写真と報告書で記録を残します。部屋の中で倒れている可能性がある場合は、警察に連絡して立会いを求めます。

内容証明郵便を受け取らない入居者に対しては、明渡し訴訟を起こすことになりますが、訴状も受け取らないことが予想されるため、裁判所に居住の実態を説明できる資料を準備しておく必要があります。

• 郵便受けに郵便物やチラシが溜まっていないか
• 電気・ガス・水道のメーターを記録し、数日後に動いているか
• 夜間に部屋の明かりがついているか
• 玄関ドアに連絡を求める書面を挟み、後日なくなっているか

確認した日時と状況は、写真を撮って報告書の形でまとめておきます。郵便物が溜まり、メーターも動いていないなど、室内で倒れている可能性がある場合は、警察に連絡し、警察官の立会いのもとで室内を確認します。緊急連絡先や連帯保証人にも連絡し、可能であれば立会いを依頼しましょう。大家さんが単独で室内に入ると、後でトラブルになるおそれがあります。

Q5. 家賃を払わない入居者の部屋の鍵を交換したり、荷物を処分したりしてもよいですか？

A. いけません。滞納があっても、裁判所の手続によらずに鍵を交換したり、荷物を処分したりすることは違法と評価される可能性が高く、大家さんが損害賠償（慰謝料）を請求されるおそれがあります。

法律上、権利の実現は裁判所の手続によらなければならず、自分の力で実現すること（自力救済）は原則として禁止されています。居住していないように見えても、鍵の無断交換、無断での立入り、残された荷物の処分はしないでください。明渡しを命じる判決などに基づいて、強制執行で明渡しを実現するのが原則です。

Q6. 契約書の特約で、退去をスムーズにすることはできませんか？

A. 「1か月の滞納で即時解除できる」「滞納したら鍵を替えて荷物を処分できる」といった特約は、入居者に一方的に不利なものとして、裁判では効力が認められない可能性が高いです。

即時解除や鍵交換・荷物処分の特約

• 1か月分の滞納で即時解除できる特約：特約があっても、1か月分の滞納だけで信頼関係が破壊されたとは認められない可能性が高いです。
• 鍵を交換し、残置物を処分できる特約：鍵の交換は入居者の居住を侵害するもので、特約があっても違法と判断される可能性が高いです。「残置物を処分できる」という条項も、入居者が退去した後に残った明らかな不用品を処分できるという意味にとどまり、家財道具を勝手に処分してよいという意味にはならないと考えられます。

最高裁判所も2022年12月12日の判決で、家賃保証会社の契約にあった、賃料を一定期間滞納し連絡も取れないなどの場合に建物の明渡しがあったものとみなす条項（いわゆる追い出し条項）を、消費者契約法に違反して無効と判断しています。

実務上考えられる工夫

• 連帯保証人に協力してもらう：明渡し判決の取得後、連帯保証人に鍵の管理や荷物の搬出をお願いできれば、強制執行の費用と時間を省ける可能性があります。
• 入居時に、親族などに鍵の管理と荷物の処分を任せる合意をしておく：賃借人と第三者の双方から書面で同意を得ておく方法が考えられます。ただし、一般的な方法ではなく、内容によっては効力が争われるおそれがあるため、導入する場合は事前に弁護士にご相談ください。
• 入居者が単身の高齢者などの場合、亡くなった後の契約の解除や残置物の処理を受任者に委ねる、国土交通省・法務省の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」も参考になります（入居者が亡くなった場合を想定したものです）。

Q7. 連帯保証人や敷金から、滞納家賃を回収できますか？

A. 連帯保証人には滞納家賃などを請求できます。ただし、2020年4月以降に結ばれた個人の連帯保証契約は、極度額（保証の上限額）の定めがなければ無効です。敷金は、退去時に未払い賃料などに充てることができます。

• 連帯保証人：2020年4月施行の改正民法により、賃貸借契約の連帯保証のように将来の不特定の債務を保証する個人の保証契約は、極度額を書面で定めなければ効力が生じません。契約書の確認が欠かせません。また、保証人から求められたときは、賃料の支払状況などを情報提供する義務があります。連帯保証については連帯保証契約の記事もご覧ください。
• 家賃保証会社：家賃保証会社を利用している場合は、契約に従って保証会社に滞納を報告し、代位弁済を受けることになります。
• 敷金：敷金は、明渡しの後、未払い賃料や原状回復費用（通常の使用による損耗や経年劣化は除きます）を差し引いて返還するものです（民法622条の2・621条）。解除や明渡しには費用がかかるため、賃料が高額な物件ほど、敷金を十分に確保しておくことが大切です。
• 遅延損害金：契約で定めた利率（定めがなければ法定利率）で請求できます。居住用の賃貸借で入居者が個人の場合、消費者契約法により年14.6%が上限です。

まとめ｜家賃滞納は「記録」と「早めの法的対応」が鍵

• 解除の目安は3か月分程度の滞納。1か月分だけでは難しい
• 遅れたらその都度督促し、内容証明郵便と入金履歴を残す
• 支払がなければ解除し、退去条件を書面で合意する。応じなければ早めに明渡し訴訟へ
• 連絡が取れない場合は居住の実態を調査し、写真と報告書で記録する
• 鍵の無断交換や荷物の処分は厳禁。不利な特約も効力が否定される可能性が高い
• 連帯保証は極度額の定めを確認し、敷金を十分に確保しておく

小川・橘法律事務所では、家賃滞納の催告書の作成、退去交渉、明渡し訴訟・強制執行まで、大家さん・管理会社・事業者の皆さまからのご相談をお受けしています。法人・個人事業主の方の初回60分の法律相談は無料です。ご予約ページからお問い合わせください。

執筆者：弁護士 小川剛（小川・橘法律事務所／福岡県弁護士会）
本記事は2026年10月時点の法令に基づいて作成しています。元となったコラムはリスク法務実務研究会の会報誌に掲載されたものです。個別の事案については弁護士にご相談ください。