不動産の賃貸借契約

※法改正に合わせて内容を一部更新しています（2026年10月更新）。

　今回は、誰でも関係することがあると思われる不動産の賃貸借契約について説明します。

　賃貸借契約については、民法に定めがあるほか、実務上は、民法に対する特別法である借地借家法が重要な法律となります。借地借家法が適用されるのは、建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借（借地契約）に関する契約と、建物の賃貸借（借家契約）に関する契約です。

　借地借家法では、賃借人保護が鮮明となっておりますので、注意が必要です。ここでは、建物の賃貸借を中心に貸主にとっての留意点を中心に説明いたします。

不動産賃貸借契約の注意点

建物賃貸借契約の留意点：更新拒絶と正当事由について

　建物賃貸借契約における留意点は、賃貸人は、どのような時に契約を解除し、明渡しを求めることができるのか、という点につきます。

期間の定めがある賃貸借契約

　たとえば、賃貸借契約には1年、あるいは2年の期間が定められていることも多いと思いますが、期間が到来したからといって、賃貸借契約は当然には終了となりません。

　借地借家法26条は、期間の定めのある賃貸借契約の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新しない旨の通知をしなければなりません。さらに、この通知に正当事由が無い場合には、期間満了では終了しないことになります。この更新しない旨の通知を失念していた場合、賃貸借契約は期間の定めの無い賃貸借契約となってしまいます。

期間の定めがない賃貸借契約

　期間の定めの無い賃貸借契約を解約する場合についても、やはり正当事由が必要です。

　これらの正当事由について、借地借家法28条は「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現状並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明け渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合」と定めています。

　この「財産上の給付」が、いわゆる「立ち退き料」と言われるものであり、賃貸借契約を終了させようとするときに、賃借人から思わぬ請求を受ける可能性がありますので、ご留意ください。

解約と信頼関係破壊の法理

　賃貸借契約書には、「本契約に反した場合には、賃貸人は、何らの催告をすることなく、本契約を直ちに解約することができる」と定められていることも多いと思います。
　しかし実際には、定められた使用目的と異なる使用状況であったという場合でも、裁判上は信頼関係破壊の状態と認められない可能性もあり、この場合には解約は認められません。

　解約が認められるためには、使用目的を限定する特約の有無、違反している利用状況等が総合的に考慮され、余程の用法違反の場合ということになります。

　また、賃料未払いの場合にも、1回の賃料未払いで解除は出来ず、賃貸人からの催促にも関わらず、数回分の滞納がある場合になって初めて信頼関係が破壊されるに至ったと認定されることが多いのが実態です。なお裁判例では、無断転貸であっても、背信性が無いとして解除できないとしたものがありますので、注意が必要です。

短期に限る賃貸借契約

　以上のほかに、そもそも短期に限り賃貸借契約を締結することもできます。
　その要件は、書面による合意・更新がないことを明記することに加え、契約前に「更新がなく期間満了で終了する」ことを書面を交付して説明することなどが必要ですし（借地借家法38条。このような契約を定期建物賃貸借といいます。2022年5月からは、契約も事前説明も、電磁的方法で行えるようになりました）、実態としても、1年しか使用しない建物に賃借人が多額の投資をしているような物件ですと、裁判所からは短期に限る賃貸借契約とは認められない可能性もあるので注意すべきです。

2020年4月施行の改正民法のポイント

　改正民法では、賃貸借について、これまで判例や実務で扱われていたルールが明文化されました。

• 敷金：明渡しを受けたときに、未払いの賃料などを差し引いた残額を返還しなければなりません（民法622条の2）。
• 原状回復：通常の使用による損耗や経年変化は、賃借人が原状回復する範囲に含まれません（民法621条）。賃借人の負担とする場合は、契約で明確に定めておく必要があります。
• 修繕：賃貸人に通知しても相当の期間内に修繕されない場合や、急迫の事情がある場合は、賃借人が自ら修繕できます（民法607条の2）。
• 保証人：個人が賃借人の連帯保証人になる場合は、保証の上限額（極度額）を書面で定めなければ保証契約は無効になります（民法465条の2。詳しくは連帯保証契約をご覧ください）。

契約期間・解約条件に注意

　もし、建物を短期で貸すのであれば、それ相応の契約にしなければ、大きな予定変更を迫られる可能性があります。回収した賃料以上に立ち退き料が高くなってしまっては意味がありません。
　建物を賃貸する場合には、契約期間、解約条件について、今一度、ご注意いただきたいと思います。

本コラムはリスク法務実務研究会にて当事務所の弁護士小川剛が担当している内容を、一部改訂して掲載しております。